近期很多房地產(chǎn)客戶咨詢關(guān)于轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)，在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，究竟能否扣除土地價(jià)款?其實(shí)，這個(gè)問題主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增后項(xiàng)目進(jìn)行討論，本以這是有準(zhǔn)確答案的問題，但是，最近聽到了不同聲音和疑問，那小編帶大家一起分析下。

　　案例

　　甲房地產(chǎn)公司為一般納稅人，2017年通過招拍掛手續(xù)取得目標(biāo)地塊土地使用權(quán)1000萬元，2020年正式開工建設(shè)，2021年5月共計(jì)發(fā)生建設(shè)成本500萬元。甲公司將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給乙公司，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)款5000萬元。甲公司如何計(jì)算銷項(xiàng)稅額?

　　分析：很多人認(rèn)為甲公司轉(zhuǎn)讓的是未完工的在建工程項(xiàng)目，而非自行開發(fā)的完工產(chǎn)品，認(rèn)為后續(xù)乙公司若繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，則將會(huì)重復(fù)抵減土地價(jià)款。因此不能按照(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)規(guī)定，在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，可以扣除對應(yīng)的土地價(jià)款。

　　但是，小編認(rèn)為甲公司轉(zhuǎn)讓在建工程，在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，可以扣除對應(yīng)的土地價(jià)款。即甲公司確認(rèn)的增值稅銷項(xiàng)稅額為：

　　(5000-1000)/(1+9%)*9%=330.28萬元。

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售項(xiàng)目，無論項(xiàng)是轉(zhuǎn)讓完工產(chǎn)品還是轉(zhuǎn)讓未完工產(chǎn)品，與計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，均可扣除對應(yīng)的土地價(jià)款，即便銷售的為在建工程項(xiàng)目，也是屬于項(xiàng)目所有權(quán)的整體銷售和轉(zhuǎn)移，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，完成項(xiàng)目的整體銷售行為。

　　2.從增值稅的整體抵扣鏈條來看，甲公司支付的土地價(jià)款，取得是政府開具的土地出讓金票據(jù)，政府部門無法開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致甲公司無法取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，故會(huì)導(dǎo)致甲公司增值稅抵扣鏈條中斷，稅務(wù)總局發(fā)布的(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)文件規(guī)定，完善了增值稅的整體抵扣鏈條。

　　3.無論后續(xù)乙公司繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為乙公司而言，是取得的在建工程項(xiàng)目，而非單純的土地使用權(quán)，甲公司將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給乙公司時(shí)，向乙公司開具項(xiàng)目“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”增值稅專用發(fā)票，乙公司取得專票，可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣即可，此時(shí)與土地價(jià)款無關(guān)，故不存在重復(fù)抵減土地價(jià)款的問題。

　　4.針對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建工程項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，能否扣除對應(yīng)的土地價(jià)款，國家稅務(wù)總局2018年第二季度政策解讀現(xiàn)場給予明確回復(fù)：

　　問題:我們是一家房地產(chǎn)企業(yè)，近期準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓一個(gè)尚未完工的在建工程項(xiàng)目,這個(gè)項(xiàng)目適用增值稅般計(jì)稅方法。轉(zhuǎn)讓該在建I程項(xiàng)目，對應(yīng)的土地價(jià)款允不允許差額扣除?如何扣除?

　　回復(fù):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓尚未完工的在建工程，該工程項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法的,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，一次性扣除向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額計(jì)算繳納增值稅。