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財務(wù)代理公司

房企印花稅能不能在土增清算中直接計算扣除

 作者: 日期:2022/10/10 點擊:1152

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅在房企土地增值稅清算中如何扣除?

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中從拿地到預售到清算,都會繳納不少印花稅,《中華人民共和國印花稅法》自7月1日施行后很多問題也得到了明確,但轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅在土地增值稅清算中如何扣除尚還存在不少爭議。

  案例

  甲房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的可售辦公項目全部采用一般計稅方法。項目全部銷售收入共10億元(不含稅),土地出讓合同實交土地價款3.5億元,建筑安裝等其他開發(fā)成本合計2.5億元(不含稅),開發(fā)費用按10%比例扣除,加計扣除額20%。土地出讓合同、銷售收入各已按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五稅率繳納印花稅各17.5萬和50萬元,會計上已計入“稅金及附加”科目核算。

  爭論

  該項目在辦理土地增值稅清算時對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅扣除有兩種觀點:

  一種觀點認為,該公司轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品繳納的印花稅在土地增值稅清算中應(yīng)作為管理費用扣除。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第九條規(guī)定,“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費用,已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。”因此,不管納稅人實際核算中計入何種會計科目,在財稅字〔1995〕48號生效的前提下,該公司轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品繳納的印花稅應(yīng)列入其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除。而且,營改增后2016年新修訂的《土地增值稅納稅申報表》(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用)中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”也僅列示了營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加,印花稅不在其中。以上案例中,企業(yè)銷售辦公樓實際繳納的50萬元印花稅應(yīng)納入其他房地產(chǎn)開費用中按開發(fā)成本總和的5%計算扣除,印花稅款不影響最終計算的應(yīng)繳土地增值稅稅額。

  另一種觀點認為該公司轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品繳納的印花稅在土地增值稅清算中應(yīng)作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除?!敦斦筷P(guān)于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》(財會〔2016〕22號)第二條第(二)項規(guī)定,全面試行營業(yè)稅改征增值稅后,“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目,該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、教育費附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費;利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調(diào)整為“稅金及附加”項目。第四條還規(guī)定,本規(guī)定自發(fā)布之日起施行,國家統(tǒng)一的會計制度中相關(guān)規(guī)定與本規(guī)定不一致的,應(yīng)按本規(guī)定執(zhí)行。因此,現(xiàn)行會計政策上已經(jīng)把企業(yè)繳納的印花稅從管理費用調(diào)整到“稅金及附加”科目,應(yīng)允許作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金據(jù)實扣除。在以上案例中,企業(yè)銷售辦公樓實際繳納的50萬元印花稅可據(jù)實扣除,可以減少最終計算的應(yīng)繳土地增值稅稅額。

  分析

  筆者認為,雖然財稅字〔1995〕48號中明確了印花稅在管理費用中扣除,但相關(guān)規(guī)定是基于《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定,如果相關(guān)財務(wù)制度已經(jīng)發(fā)生變化,特別是財政部印發(fā)的財會〔2016〕22號實施后,如果還硬性要求房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品繳納的印花稅在土地增值稅清算中應(yīng)作為管理費用扣除,未免有點刻舟求劍。印花稅在土地增值稅清算中列入哪個項目扣除,應(yīng)回歸立法原意,根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條第(五)項規(guī)定,“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。”納稅人繳納的印花稅依據(jù)當時有效的會計制度規(guī)定,列入“管理費用”科目核算的,按照房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定扣除;列入“稅金及附加”科目核算的,可以計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。

  此外,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核,應(yīng)當確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定,比如現(xiàn)行申報表“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”中雖然只列了營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加,但納稅人實際繳納的地方教育附加、河道管理費等也可計入扣除。而對不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加,不應(yīng)作為清算扣除項目。

  此外,筆者認為以上案例中簽訂土地出讓合同所繳納17.5萬印花稅,也應(yīng)比照契稅相關(guān)規(guī)定國稅函[2010]220號,視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”,計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

  企業(yè)在土地增值稅清算過程中也應(yīng)提前了解主管稅務(wù)機關(guān)政策,比如西藏、廣東、深圳等地稅局都已經(jīng)明確列入“稅金及附加”科目核算的印花稅,計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。

  來源:財稅評論      作者:汪道平

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